AI-foto's in vastgoed: wat mag en wat niet?

Wat is housefishing?

Housefishing is het vastgoedequivalent van catfishing: een woning ziet er online spectaculair uit, maar in het echt herken je het pand nauwelijks. Sinds AI-tools voor enkele tientjes per maand scheurtjes wegwerken, luchten strakblauw kleuren en volledige interieurs hertekenen, duikt het fenomeen ook op Belgische vastgoedplatformen op. Het resultaat: kandidaat-kopers die tijd investeren in een bezoek en teleurgesteld weer buitenstappen. In het Verenigd Koninkrijk leidde een zaak waarbij een schoorsteen digitaal uit de beelden was verdwenen tot flink wat ophef. De vermelding dat het om AI-bewerkte foto's ging, stond wel in de brochure, maar in witte letters op een witte achtergrond.

De nieuwe deontologische code: drie principes rond AI

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) kreeg voor het eerst deontologische regels rond artificiële intelligentie goedgekeurd op de ministerraad. De code moet nog in het Staatsblad verschijnen en treedt tien dagen later in werking. De kern komt neer op drie principes. Eén: de makelaar blijft verantwoordelijk voor wat hij publiceert, ook wanneer AI het beeld heeft gemaakt. Je kan je niet achter de technologie verschuilen. Twee: de output van AI moet zorgvuldig en kritisch beoordeeld worden. Drie: er geldt een transparantieplicht tegenover derden, in lijn met artikel 50 van de Europese AI Act. Daarnaast verplicht de code dat makelaars voldoende gevormd zijn om AI-tools te gebruiken en dat er geen persoonsgegevens in open AI-systemen terechtkomen. Het BIV adviseert om bij AI-bewerkte beelden een duidelijke mededeling te plaatsen dat het om een simulatie gaat en dat de huidige situatie anders is, en om idealiter ook de originele foto te tonen.

Wat zegt de wet in België?

Los van de beroepscode was dit eigenlijk al geregeld. De FOD Economie bevestigt dat AI-bewerkte vastgoedfoto's onder de regels rond misleidende handelspraktijken in het Wetboek van Economisch Recht vallen. Een consument mag niet misleid worden door foto's, en het moet duidelijk vermeld worden wanneer beelden met AI gemaakt of bewerkt zijn. Een detail dat veel mensen verrast: juridisch is er geen verschil tussen een foto met virtuele meubels en een foto waarop een structureel gebrek is weggewerkt. Beide vallen onder dezelfde regel. Kopers die vermoeden dat ze misleid werden, kunnen een melding indienen via het platform ConsumerConnect.

Wat mag wel en wat mag niet?

In de praktijk houden we het bij één vraag: verandert de bewerking wát de koper koopt, of enkel hoe hij het zich voorstelt? Wat wél kan, is klassiek vakwerk: belichting, contrast, kleur en witbalans corrigeren, verticalen rechtzetten, lensvertekening wegwerken, ramen doorzichtig maken via exposure blending, lampen aanzetten of een storende kabel of vuilnisbak wegnemen. Wat níét kan: scheuren, vochtplekken of schimmel wegpoetsen, ruimtes optisch vergroten, ramen verplaatsen, een schoorsteen of naastliggend gebouw laten verdwijnen, of een tuin invullen met beplanting die er niet staat. En de vermelding wegmoffelen in kleine lettertjes onderaan een pdf telt niet als transparantie.

Virtual staging: nuttig, maar label het duidelijk

Virtual staging, het digitaal inrichten van een lege kamer, is geen probleem op zich. Bij een leegstaande woning of een renovatieproject helpt het kandidaat-kopers om het potentieel van een ruimte in te schatten, en dat is een echte meerwaarde. De grens is helder: het beeld moet herkenbaar zijn als fictief voorbeeld. Praktisch betekent dat een zichtbaar label in het beeld zelf, niet enkel in de tekst eronder, en de originele foto in dezelfde reeks, bij voorkeur als eerste beeld. Ook belangrijk: de ruimte zelf blijft ongemoeid. Geen vergrote kamers, geen verplaatste of vergrote ramen. Enkel de inrichting en de sfeer.

Waarom eerlijke vastgoedfotografie beter scoort

Strengere regels spelen in het voordeel van wie zijn werk goed doet. Een advertentie die belooft wat ze niet waarmaakt, genereert kliks maar geen biedingen: enkel bezoeken die op niets uitdraaien en een makelaarsnaam die blijft plakken bij ontgoochelde kopers. Goede vastgoedfotografie doet net het omgekeerde. Ze toont de woning op haar sterkste, eerlijke moment: het juiste tijdstip van de dag, het juiste standpunt, gecontroleerd licht en een correcte ruimtebeleving. Wat kopers online zien, vinden ze bij het bezoek terug. Dat is geen beperking, dat is precies wat een bezichtiging omzet in een bod.

Onze aanpak bij Praeco Media

Bij Praeco Media leveren we beelden die technisch tot in de puntjes verzorgd zijn, van belichting en kleur tot perspectief en ramen, zonder dat er iets verdwijnt of bijkomt dat er in werkelijkheid niet is. Wil je virtual staging voor een leegstaand of te renoveren pand, dan kan dat, met een zichtbaar label en de originele foto erbij. Zo blijft je zoekertje in orde met de nieuwe deontologische code én blijft je verhaal geloofwaardig bij kandidaat-kopers. Benieuwd hoe dat er in de praktijk uitziet? Bekijk dan zeker onze vastgoedfotografie voor makelaars.